info@onlineurist24.ru
Всё о сделках, законах, рисках и практике
Юридический блог для риэлторов
Проверка земельного участка: ключевые риски и практика 2025 года
Проверка земельного участка — одна из самых сложных и недооценённых стадий сделки с недвижимостью. Формальная «чистота» по выписке ЕГРН не гарантирует, что участок пригоден для строительства, регистрации дома или последующей перепродажи. Практика 2025 года показывает: значительная часть рисков находится вне ЕГРН и выявляется только при комплексной юридической проверке.
Межевание и границы: ключевое изменение с 2025 года
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, согласно которым регистрация сделок с земельными участками невозможна, если в ЕГРН отсутствуют координаты границ участка. Это правило распространяется:
- на сделки купли-продажи земельных участков;
- на регистрацию жилых домов;
- на постановку объектов на кадастровый учёт.
Вебинар Проверка земельных участков — практические риски и кейсы 2025
Как проверить, проведено ли межевание
Факт установления границ проверяется несколькими способами:
- Выписка из ЕГРН — наличие координат в разделе «План границ» и в XML-файле.
- Портал НСПД (nspd.rosreestr.ru) — визуальное отображение границ.
- Публичная кадастровая карта — как вспомогательный источник.
Физические и юридические границы — не одно и то же
На практике распространена ситуация, когда участок «по забору» отличается от юридически закреплённой площади. Например: участок, зарегистрированный как 10 соток, после уточнения границ фактически оказался площадью 8,4 сотки, что привело к конфликту с соседом и корректировке площади в ЕГРН .
Вывод: фактическое пользование не равно юридическим границам.
Вывод: фактическое пользование не равно юридическим границам.
Обременения и ограничения: принципиальная разница
В рамках проверки важно различать два разных правовых режима:
Обременения — это права третьих лиц (ипотека, аренда, сервитут, арест). Как правило, они отражаются в ЕГРН.
Ограничения — это публично-правовые запреты и режимы использования территории (ЗОУИТ, санитарные зоны, охранные зоны, красные линии). Они могут не отображаться в ЕГРН, но при этом иметь юридическую силу.
Обременения — это права третьих лиц (ипотека, аренда, сервитут, арест). Как правило, они отражаются в ЕГРН.
Ограничения — это публично-правовые запреты и режимы использования территории (ЗОУИТ, санитарные зоны, охранные зоны, красные линии). Они могут не отображаться в ЕГРН, но при этом иметь юридическую силу.
Ограничения, которые часто «не видны» в ЕГРН
К числу наиболее рискованных относятся:
- зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
- санитарно-защитные зоны промышленных объектов;
- охранные зоны газопроводов, ЛЭП, кабелей;
- красные линии и территории перспективного изъятия.
Где искать ограничения, если их нет в ЕГРН
Комплексная проверка участка предполагает анализ нескольких источников:
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- НСПД и кадастровая карта;
- ФГИС ТП и региональные ГИС;
- данные ресурсоснабжающих организаций;
- проекты планировки территории (ППТ) и архив публичных слушаний.
Какие ограничения допустимы, а какие критичны
Не каждое ограничение делает участок непригодным для сделки. Например, сервитут на проезд может быть допустим, тогда как охранная зона газопровода высокого давления или водоохранная зона исключают капитальное строительство. Оценка всегда зависит от целей покупателя и характеристик участка.
Практический курс по проверке земельных участков для риэлторов и юристов
ГПЗУ: зачем он нужен при проверке
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ):
- определяет пятно застройки;
- устанавливает отступы от границ;
- показывает охранные зоны и ЗОУИТ;
- фиксирует допустимую высоту и этажность.
Типичные ошибки при проверке земельных участков
Мы выделяем наиболее распространённые ошибки:
- отсутствие межевания;
- слепое доверие выписке ЕГРН;
- игнорирование ПЗЗ и ГПЗУ;
- недооценка сервитутов;
- отсутствие анализа подъезда и коммуникаций;
- игнор перспектив изъятия по генплану или ППТ.
Вывод
Проверка земельного участка — это не один запрос в ЕГРН и не формальная процедура. В 2025 году ключевые риски связаны с отсутствием межевания, «невидимыми» ограничениями и неправильной интерпретацией градостроительных документов. Только комплексный подход позволяет объективно оценить, является ли участок пригодным для строительства, проживания и дальнейших сделок.
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
У НАС ВЫ МОЖЕТЕ:
НАША КОМАНДА
CO-Основатель Ксения Турусина
Юрист в сфере недвижимости
Лауреат премии «Лучший юрист на рынке недвижимости России» (2022)
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
- Ксения ТурусинаСо-основатель Центра правовой поддержки
Юрист в сфере недвижимости - Юлия ДжанибековаСо-основатель Центра правовой поддержи
Руководитель онлайн проекта - Евгения СтаценкоЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
- Елена ЧучмаеваЮрист. Риэлтор. Консультант чата Правовой поддержки
- Инна ФирсоваЮрист. Налоговый консультант. Оптимизация налогообложения
- НАТАЛЬЯ ТИТОВАЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
Вы будете получать анонсы моих бесплатных мероприятий и полезную информацию
Отправляя свои данные, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности
ИП КОРЯКИНА КСЕНИЯ ВАЛЕРЬЕВНА
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
Контакты