info@onlineurist24.ru
Всё о сделках, законах, рисках и практике
Юридический блог для риэлторов
Отчёт о проверке объекта недвижимости: зачем он риэлтору и как должен выглядеть
Большинство риэлторов проверяют объект. Но почти никто не фиксирует результаты письменно.
Это проблема. Потому что устная проверка не защищает ни клиента, ни самого риэлтора — если после сделки что-то пойдёт не так.
Отчёт о проверке объекта — это документ, который меняет ситуацию.
Это проблема. Потому что устная проверка не защищает ни клиента, ни самого риэлтора — если после сделки что-то пойдёт не так.
Отчёт о проверке объекта — это документ, который меняет ситуацию.
Что такое отчёт о проверке объекта недвижимости
Отчёт о проверке объекта недвижимости — это письменный документ, в котором риэлтор или юрист фиксирует результаты проверки объекта перед сделкой.
Он показывает:
Он показывает:
- какие документы были изучены
- какие риски выявлены
- какие риски отсутствуют
- какой вывод о безопасности сделки
Чем отчёт отличается от устной консультации
Устный ответ | Письменный отчёт | |
Доказательная сила | Нулевая | Есть |
Защита риэлтора | Нет | Да |
Ценность для клиента | Низкая | Высокая |
Профессиональный имидж | Средний | Высокий |
Основание для претензии | Легко оспорить | Чётко зафиксировано |
Клиент, получивший письменный отчёт, понимает: риэлтор работает системно. Это повышает доверие и снижает количество тревожных звонков после сделки.
Зачем отчёт нужен риэлтору — 4 причины
1. Защита от претензий
Если клиент после сделки скажет «вы мне ничего не говорили про этот риск» — письменный отчёт с подписью клиента снимает эту претензию.
2. Подтверждение профессионализма
Риэлтор, который выдаёт клиенту структурированный документ, выглядит иначе, чем тот, кто говорит «я посмотрел, всё норм». Это работает на репутацию и на повторные обращения.
3. Обоснование комиссии
Когда клиент видит объём проделанной работы — зафиксированный письменно — вопрос «за что такая комиссия?» возникает реже.
4. Системная работа
Отчёт дисциплинирует риэлтора. Когда знаешь, что результат нужно зафиксировать письменно — проверяешь внимательнее.
Если клиент после сделки скажет «вы мне ничего не говорили про этот риск» — письменный отчёт с подписью клиента снимает эту претензию.
2. Подтверждение профессионализма
Риэлтор, который выдаёт клиенту структурированный документ, выглядит иначе, чем тот, кто говорит «я посмотрел, всё норм». Это работает на репутацию и на повторные обращения.
3. Обоснование комиссии
Когда клиент видит объём проделанной работы — зафиксированный письменно — вопрос «за что такая комиссия?» возникает реже.
4. Системная работа
Отчёт дисциплинирует риэлтора. Когда знаешь, что результат нужно зафиксировать письменно — проверяешь внимательнее.
Что должно входить в отчёт о проверке объекта
Структура может отличаться в зависимости от объекта — квартира, дом, участок. Но базовые блоки одинаковые.
Блок 1. Общие сведения об объекте
Блок 2. Правоустанавливающие документы
Что проверяется:
Блок 3. Данные из ЕГРН
Что проверяется:
Блок 4. Продавец
Что проверяется:
Блок 5. История объекта
Что проверяется:
Блок 6. Технические характеристики
Что проверяется:
Блок 7. Итоговый вывод
Финальная часть отчёта — самая важная.
Три возможных варианта:
✅ Объект проверен, существенных рисков не выявлено
Сделку можно готовить.
⚠️ Объект проверен, выявлены риски, требующие внимания
Перечень рисков с рекомендациями: что уточнить, какие документы запросить дополнительно, что включить в договор.
🚫 Объект проверен, выявлены существенные риски
Рекомендация: от сделки воздержаться либо устранить риски до подписания договора.
Блок 8. Подписи
Блок 1. Общие сведения об объекте
- Адрес
- Кадастровый номер
- Вид объекта (квартира / дом / участок / апартаменты)
- Дата проверки
- Кто проводил проверку
Блок 2. Правоустанавливающие документы
Что проверяется:
- Основание возникновения права (купля-продажа, дарение, наследство, приватизация, ДДУ)
- Соответствие данных в документах и в ЕГРН
- Наличие всех необходимых документов
- Перечень изученных документов
- Выявленные несоответствия (если есть)
- Вывод: документы в порядке / требуют уточнения / есть проблема
Блок 3. Данные из ЕГРН
Что проверяется:
- Актуальный собственник
- Наличие обременений (ипотека, арест, сервитут, рента)
- Площадь и характеристики объекта
- Наличие судебных споров
- Дата получения выписки
- Сведения об обременениях
- Вывод по каждому пункту
Блок 4. Продавец
Что проверяется:
- Паспорт (действительность, соответствие данным в ЕГРН)
- Дееспособность (при наличии оснований для сомнений)
- Наличие супруга и необходимость согласия
- Банкротство (через Федресурс и картотеку арбитражных дел)
- Исполнительные производства (ФССП)
- Наличие наследственных споров (если объект получен по наследству)
- Результат по каждому пункту
- Вывод: рисков не выявлено / выявлены риски (с описанием)
Блок 5. История объекта
Что проверяется:
- Переходы права за последние годы
- Приватизация (все ли участники учтены)
- Использование маткапитала (выделены ли доли детям)
- Наследство (соблюдены ли права всех наследников)
- Цепочка собственников
- Выявленные риски по истории
- Вывод
Блок 6. Технические характеристики
Что проверяется:
- Соответствие планировки техническому паспорту
- Наличие незаконных перепланировок
- Для домов и участков — категория земли, ВРИ, границы
- Результат осмотра и сверки документов
- Наличие / отсутствие перепланировок
- Вывод
Блок 7. Итоговый вывод
Финальная часть отчёта — самая важная.
Три возможных варианта:
✅ Объект проверен, существенных рисков не выявлено
Сделку можно готовить.
⚠️ Объект проверен, выявлены риски, требующие внимания
Перечень рисков с рекомендациями: что уточнить, какие документы запросить дополнительно, что включить в договор.
🚫 Объект проверен, выявлены существенные риски
Рекомендация: от сделки воздержаться либо устранить риски до подписания договора.
Блок 8. Подписи
- Дата составления отчёта
- Подпись риэлтора
- Подпись клиента (подтверждает, что ознакомлен)
Чем отчёт о проверке отличается от правового заключения юриста
Это разные документы.
Профессиональный риэлтор составляет отчёт самостоятельно. На сложных объектах — привлекает юриста дополнительно.
Отчёт риэлтора | Правовое заключение юриста | |
Кто составляет | Риэлтор | Юрист |
Правовая ответственность | В рамках агентского договора | В рамках договора на юридические услуги |
Глубина анализа | Стандартная проверка | Углублённый правовой анализ |
Когда нужно | На каждой сделке | На сложных объектах |
Стоимость для клиента | Включено в комиссию | Оплачивается отдельно |
Профессиональный риэлтор составляет отчёт самостоятельно. На сложных объектах — привлекает юриста дополнительно.
Как научиться составлять отчёт правильно
Составить отчёт — не сложно, если знаешь что именно проверять и на что обращать внимание в каждом документе.
Проблема большинства риэлторов не в форме отчёта, а в том, что они не знают:
Проблема большинства риэлторов не в форме отчёта, а в том, что они не знают:
- где искать информацию о банкротстве продавца
- как читать выписку ЕГРН и что в ней насторожить должно
- как выявить маткапитал в истории объекта
- что проверять, если объект получен по наследству
Именно эти вопросы разбираются в курсе «Проверка объекта недвижимости» — практическом обучении для риэлторов, которые хотят работать системно и защищать своих клиентов.
Узнать о курсе →
Узнать о курсе →
Коротко: что запомнить
- Устный ответ «всё чисто» не защищает ни клиента, ни риэлтора
- Отчёт о проверке — это профессиональный документ, который фиксирует результат работы
- Базовая структура: общие сведения → документы → ЕГРН → продавец → история → техника → вывод → подписи
- Отчёт повышает доверие клиента, обосновывает комиссию и защищает от претензий
- Правильно составить отчёт можно только если знаешь что именно проверять
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
У НАС ВЫ МОЖЕТЕ:
НАША КОМАНДА
CO-Основатель Ксения Турусина
Юрист в сфере недвижимости
Лауреат премии «Лучший юрист на рынке недвижимости России» (2022)
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
- Ксения ТурусинаСо-основатель Центра правовой поддержки
Юрист в сфере недвижимости - Юлия ДжанибековаСо-основатель Центра правовой поддержи
Руководитель онлайн проекта - Евгения СтаценкоЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
- Елена ЧучмаеваЮрист. Риэлтор. Консультант чата Правовой поддержки
- Инна ФирсоваЮрист. Налоговый консультант. Оптимизация налогообложения
- НАТАЛЬЯ ТИТОВАЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
Вы будете получать анонсы моих бесплатных мероприятий и полезную информацию
Отправляя свои данные, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности
ИП КОРЯКИНА КСЕНИЯ ВАЛЕРЬЕВНА
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, ул. Мусоргского, д. 1, п. 87
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, ул. Мусоргского, д. 1, п. 87
Контакты