info@onlineurist24.ru
Всё о сделках, законах, рисках и практике
Юридический блог для риэлторов
Новостройка — не значит «чисто»: 5 юридических рисков при покупке от застройщика
Новостройка — не значит «чисто»: 5 юридических рисков при покупке от застройщика
Покупка квартиры в новостройке часто воспринимается как «простая» и безопасная сделка. Отсутствие прошлых собственников, «свежие» документы, отделка от застройщика — всё это создаёт у клиентов ощущение чистоты и прозрачности. Но на практике с юридической точки зрения здесь немало рисков. Просто они другие, чем при покупке «вторички».
Разберёмся, какие правовые ловушки могут поджидать риэлтора и покупателя при сопровождении сделок на первичном рынке.
Разберёмся, какие правовые ловушки могут поджидать риэлтора и покупателя при сопровождении сделок на первичном рынке.
Правовой статус объекта: что именно покупается?
До ввода дома в эксплуатацию покупатель приобретает не квартиру, а право требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Поэтому важно убедиться в законности самого основания сделки.
Что необходимо проверить:
Что необходимо проверить:
- наличие зарегистрированного ДДУ в Росреестре (ст. 48 ФЗ-214);
- статус земельного участка: его разрешённое использование, права застройщика (аренда или собственность);
- наличие действующего разрешения на строительство и проектной документации.
Застройщик не девелопер: кто реально строит дом?
Участником договора по ДДУ является юридическое лицо, а не бренд, указанный в рекламных буклетах. Это могут быть разные структуры одной группы компаний.
Обязательно проверьте:
Обязательно проверьте:
- наличие судебных споров в картотеке арбитражных дел;
- текущую финансовую отчётность (доступна на сайте ФНС или в сервисах проверки контрагентов);
- участие компании в других проектах (особенно «замороженных»).
Эскроу-счета: не гарант спасения от всех рисков
Схема с эскроу-счетами (введена с июля 2019 г.) повышает финансовую защищённость покупателя: деньги хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию.
Но важно понимать:
Но важно понимать:
- эскроу не защищает от просрочек — застройщик может затягивать строительство;
- при расторжении договора по инициативе застройщика покупателю не компенсируют рост цен на рынке и не возвращают проценты;
- есть случаи изменения проектной документации без уведомления дольщика.
Акт приёма-передачи — не просто формальность
Подписание акта запускает:
Важно:
- гарантийный срок (5 лет для квартиры, 3 года для инженерных систем — ст. 7 ФЗ-214);
- обязательства дольщика по эксплуатации объекта.
Важно:
- осмотреть квартиру лично;
- зафиксировать все недостатки в акте или дефектной ведомости.
Перепланировки от застройщика — зона риска
Квартиры с отделкой или изменённой планировкой — популярный формат, но часто изменения не согласованы.
Юристу или риэлтору необходимо:
Юристу или риэлтору необходимо:
- сверить фактическую планировку с техническим планом и проектной документацией;
- убедиться, что застройщик получил разрешение на изменения (иначе возможны сложности при регистрации или продаже в будущем).
Вывод
Новостройка — не гарант «юридической чистоты». Работа риэлтора и ипотечного брокера должна включать:
- анализ правового статуса объекта;
- проверку застройщика и всех документов;
- контроль условий договора и актов;
- информирование клиента о реальных юридических последствиях.
Советы от Центра Правовой Поддержки Риэлторов
- Всегда проверяйте статус ДДУ в Росреестре.
- Не полагайтесь на бренд — анализируйте юрлицо.
- Помогайте клиенту понимать, что именно он покупает.
- Не забывайте про нюансы эскроу, гарантий и актов.
- Сравнивайте проектную документацию с реальной планировкой.
Хотите сократить риски?
Мы проверим застройщика, договор и все документы — с отчётом за 1–2 дня.
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
У НАС ВЫ МОЖЕТЕ:
НАША КОМАНДА
CO-Основатель Ксения Турусина
Юрист в сфере недвижимости
Лауреат премии «Лучший юрист на рынке недвижимости России» (2022)
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
- Ксения ТурусинаСо-основатель Центра правовой поддержки
Юрист в сфере недвижимости - Юлия ДжанибековаСо-основатель Центра правовой поддержи
Руководитель онлайн проекта - Евгения СтаценкоЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
- Елена ЧучмаеваЮрист. Риэлтор. Консультант чата Правовой поддержки
- Инна ФирсоваЮрист. Налоговый консультант. Оптимизация налогообложения
- НАТАЛЬЯ ТИТОВАЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
Вы будете получать анонсы моих бесплатных мероприятий и полезную информацию
Отправляя свои данные, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности
ИП КОРЯКИНА КСЕНИЯ ВАЛЕРЬЕВНА
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
Контакты